Najem senioralny to nowy program mieszkaniowy przygotowany przez polski rząd, który ma pomóc osobom starszym mieszkającym w blokach bez wind. Seniorzy będą mogli zamienić swoje mieszkanie na wyższej kondygnacji na lokal dostosowany do ich potrzeb, nie tracąc przy tym własności dotychczasowego mieszkania. Program ma wejść w życie 1 stycznia 2026 roku, a jego projekt jest obecnie w fazie konsultacji publicznych.
Podsumowanie najważniejszych informacji:
- Na czym dokładnie polega program najmu senioralnego,
- Kto może z niego skorzystać,
- Jaki jest aktualny stan prawny projektu,
- Jakie są nastroje społeczne i opinie ekspertów,
- Skąd wzięła się potrzeba stworzenia takiego rozwiązania – z danymi demograficznymi i socjologicznymi,
- Jakie wyzwania i ryzyka stoją przed gminami i uczestnikami programu.
Dlaczego w ogóle powstał projekt „najem senioralny”?
Designed by Freepick
W Polsce żyje dziś ponad 9,9 mln osób w wieku 60+, co stanowi 26,3% populacji. Według prognoz GUS do 2050 roku seniorzy będą stanowili nawet 40% społeczeństwa. Wiele z nich mieszka w blokach z lat 70. i 80., bez wind i z barierami architektonicznymi, które utrudniają codzienne funkcjonowanie. Szacuje się, że nawet 1 milion Polaków to tzw. „więźniowie czwartego piętra” — osoby praktycznie uwięzione w swoich mieszkaniach.
To właśnie dla nich powstał projekt najem senioralny, który ma pomóc w poprawie jakości życia i przeciwdziałać społecznemu wykluczeniu.
Założenia programu „najem senioralny”
Nowy instrument polityki mieszkaniowej zakłada prosty mechanizm:
- Senior – właściciel mieszkania z barierami (np. 4. piętro bez windy) – wynajmuje je gminie,
- W zamian otrzymuje od gminy mieszkanie dostępne, przystosowane do jego potrzeb,
- Gmina może podnająć dotychczasowy lokal seniora osobom oczekującym na lokal komunalny.
Dzięki temu senior nie traci własności, a jednocześnie zyskuje komfortowe warunki życia.
Tabela: najważniejsze założenia programu
| Obszar | Założenia programu „Najem senioralny” |
| Cel | Ułatwienie seniorom zamiany mieszkań niedostępnych (bez windy, na wysokich piętrach) na lokale dostosowane do ich potrzeb |
| Adresaci | Osoby 60+ posiadające własne mieszkania z barierami architektonicznymi |
| Zasada działania | Senior wynajmuje swoje mieszkanie gminie, a od gminy wynajmuje lokal dostępny (np. parter lub budynek z windą) |
| Kryterium dochodowe | Brak – program nie zależy od dochodu, a od sytuacji lokalowej |
| Dziedziczenie najmu | Po śmierci seniora umowa nie przechodzi na spadkobierców |
| Status projektu | Konsultacje publiczne (październik 2025) |
| Planowana data wejścia w życie | 1 stycznia 2026 r. |
| Szacowana liczba beneficjentów | od 590 tys. do 1,18 mln osób |
| Finansowanie | Gminy z udziałem środków państwowych (planowane dotacje) |
| Forma umowy | Najem na czas określony lub nieokreślony, z możliwością rozwiązania na wniosek seniora |
Do kogo jest program?
Program skierowany jest do osób w wieku 60+, które:
- mieszkają we własnych mieszkaniach na wyższych piętrach bez windy,
- mają ograniczoną mobilność lub trudności z samodzielnym poruszaniem się,
- chcą poprawić warunki życia, ale nie chcą sprzedawać swojego mieszkania.
Według szacunków rządowych i samorządowych z rozwiązania może skorzystać od 600 tys. do nawet miliona Polaków.
Jaki jest stan prawny programu?
Projekt „najem senioralny” został wpisany do wykazu prac legislacyjnych rządu jako UD239 („projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów…”).
We wrześniu 2025 r. trafił do konsultacji publicznych.
Rząd planuje, że przepisy wejdą w życie 1 stycznia 2026 roku, ale termin ten może się jeszcze zmienić.
W projekcie nie ma obowiązku dochodowego, a seniorzy zachowują tytuł własności. Co ważne, umowa nie podlega dziedziczeniu — po śmierci seniora wygasa.
Nastroje społeczne i opinie ekspertów
- Seniorzy – według sondaży, aż 80% z nich deklaruje, że nie chciałoby się przeprowadzać, nawet jeśli warunki są trudne. Jednak pozostałe 20% (czyli setki tysięcy osób) byłoby zainteresowane programem.
- Samorządy – Związek Miast Polskich ocenia projekt jako kierunek dobry, ale kosztowny i trudny organizacyjnie. Gminy podkreślają potrzebę jasnych zasad finansowania i doprecyzowania procedur.
- Eksperci – specjaliści ds. polityki społecznej zwracają uwagę, że to pierwszy program łączący mobilność mieszkaniową seniorów z wykorzystaniem istniejących zasobów mieszkaniowych.
Skąd taki projekt? Dane demograficzne i społeczne
Polska – podobnie jak cała Europa – przechodzi proces szybkiego starzenia się społeczeństwa.
Według GUS:
- w 2025 roku ponad 9,9 mln Polaków ma 60+,
- w 2050 roku liczba ta wzrośnie do 14,5 mln,
- średnia długość życia wydłuża się, ale liczba osób w wieku produkcyjnym maleje.
Równocześnie wiele bloków z wielkiej płyty nie spełnia dziś norm dostępności. Dla części osób jedyną barierą w codziennym funkcjonowaniu jest… brak windy.
Najem senioralny ma być więc tańszą alternatywą dla dobudowy dźwigów i elementem polityki „starzenia się w miejscu” – z poszanowaniem godności, autonomii i prawa własności.
Wyzwania i ryzyka wdrożenia programu
- Koszty dla gmin – remonty i adaptacje lokali, obsługa podnajmów, koszty administracyjne.
- Niechęć do przeprowadzki – przywiązanie do mieszkania i okolicy może ograniczyć zainteresowanie programem.
- Problemy prawne po śmierci seniora – brak możliwości wstąpienia w najem może wymagać elastycznych rozwiązań.
- Nierówna dostępność – w mniejszych gminach może brakować odpowiednich mieszkań przystosowanych do potrzeb osób starszych.
Co dalej?
Rząd planuje zakończenie konsultacji publicznych jeszcze w 2025 roku.
Po przyjęciu przez Radę Ministrów projekt trafi do Sejmu, a ustawa o najmie senioralnym ma obowiązywać od 1 stycznia 2026 r.
Pierwsze pilotaże mają ruszyć w największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław i Poznań.
- Kto może skorzystać z najmu senioralnego?
Z programu mogą skorzystać osoby 60+, które są właścicielami mieszkania z barierami architektonicznymi (np. wysokie piętra, brak windy). - Czy trzeba oddać swoje mieszkanie gminie?
Nie. Senior nie traci własności – jedynie wynajmuje swoje mieszkanie gminie, a w zamian wynajmuje od niej lokal dostępny. - Czy trzeba spełnić kryterium dochodowe?
Nie. Program nie zależy od dochodu – liczy się sytuacja lokalowa i ograniczenia mobilności. - Czy po śmierci seniora ktoś może przejąć umowę?
Nie. Umowa najmu senioralnego wygasa po śmierci seniora i nie podlega dziedziczeniu. - Kiedy program zacznie obowiązywać?
Planowana data wejścia w życie to 1 stycznia 2026 roku, ale ustawa jest jeszcze w procesie legislacyjnym. - Czy program obejmie cały kraj?
Tak, ale jego realizacja zależy od gmin, które będą odpowiedzialne za zawieranie umów i udostępnianie lokali.
Program najem senioralny to jedna z najciekawszych inicjatyw polityki społeczno-mieszkaniowej ostatnich lat.
Łączy ideę zachowania własności z realnym wsparciem dla osób, które z powodu wieku i barier architektonicznych straciły samodzielność.
Jeśli uda się go dobrze wdrożyć, może znacząco poprawić jakość życia tysięcy seniorów i efektywnie wykorzystać zasoby mieszkaniowe gmin.